Можна здавати в оренду іпотечну квартиру: умови іпотеки, необхідні документи та поради юристів


Опубликованно 02.01.2019 03:21

Можна здавати в оренду іпотечну квартиру: умови іпотеки, необхідні документи та поради юристів

У статті розглянемо, чи можна здавати в оренду іпотечну квартиру.

В даний час все частіше нерухомість купується з допомогою іпотечного кредитування. Головна перевага такого способу ґрунтується на тому, що для майбутнього власника житлового приміщення стає доступним вигідний кредит на тривалий час. Специфіка іпотечного угоди полягає в тому, що в ньому стає запорукою безпосередньо об'єкт нерухомості, завдяки чому фінансові ризики кредитора мінімізуються.

Швидка виплата кредиту

Багато майбутні власники прагнуть до того, щоб якомога швидше виплатити кредит. Саме тому для отримання додаткових коштів вони часто здають житло, що купується в оренду, у зв'язку з чим залишається актуальним питання про те, які банки дозволяють здавати іпотечну квартиру.

Насправді ця проблема не завжди проста. Це пов'язано з тим, що кредитор в договорі має право ставити свої умови. Саме тому там часто передбачається пункт, де фіксуються конкретні питання щодо оренди приміщення в заставі. Тобто банк-кредитор вирішує, чи можна здавати в оренду іпотечну квартиру. Чинні законодавчі норми

В першу чергу, ставлячи питання щодо правомірності, необхідно уважно ознайомитися з Федеральним законом про іпотеку. Варто зазначити, що такі можливості в ньому безпосередньо передбачаються. У положеннях правового документа вказується, що позичальник – майбутній власник нерухомості має наступні права: взяти для власного проживання іпотечну квартиру; отримувати із заставної нерухомості доходи.

Важливе додаткова умова, яке зобов'язаний забезпечити майбутній власник – термін оренди має бути не більше фактичного часу, передбаченого для забезпечення зобов'язань за кредитом. У Федеральному законі також акцентується увага на тому, що здійснюється здача жилого приміщення в оренду тільки в строгій відповідності з її призначенням. Таким чином, приміщення можна використовувати як офіс. Можна здавати в оренду іпотечну квартиру: умови іпотеки

Головні особливості кредиту на придбання нерухомого майна регулюються ФЗ N 102-ФЗ від 16 липня 1998 року «Про іпотеку (заставі нерухомості)». У статті 29 позичальникові не забороняється розпоряджатися майном, придбаним в іпотеку. Накласти на дане право обмеження може кредитна установа. Тому, якщо людина має намір здати іпотечну квартиру Ощадбанку, наприклад, в оренду, йому треба проконсультуватися з цього приводу у банку.

Будь-яка кредитна організація ставить власні умови щодо можливості здачі заставного майна в оренду: Банк дозволяє здавати іпотечне житло в оренду. Дозвіл банку фіксується в іпотечному договорі. Тут же зазначаються обов'язкові умови для клієнта. Банк потрібно повідомити про свій намір, уклавши з орендарем офіційну угоду. Банк забороняє клієнтові здавати заставну нерухомість в оренду. Це умова йде окремим пунктом в іпотечному договорі. Крім того, в угоді визначаються наслідки порушення такого правила. Кредитна організація ніяк не регламентує проблему оренди майна в заставі. Позичальник має право розпоряджатися своїм майном самостійно, не повідомляючи банк. Тобто він може здати іпотечну квартиру в оренду.

Банк може не схвалити

Потрібно зазначити, що намір клієнта оплачувати кредит за іпотекою лише доходом від здачі житла в оренду може негативно вплинути на банківську рішення про схвалення кредиту.

При знаходженні приміщення в іпотеку оренда подібного житла може бути дозволена банком лише в тому випадку, якщо полягає офіційний орендний договір. Угода краще укладати на рік, надалі продовжуючи документ. Договір у цьому разі не повинен реєструватися. Переваги

Чи можна здавати іпотечну квартиру в оренду – питання не пусте.

Якщо грамотно підійти до питання, то придбання житла з метою здачі в оренду може значно поліпшити фінансове становище. Тому важливо врахувати всі тонкощі такої процедури, вивчити як її переваги, так і можливі труднощі.

Переваги покупки нерухомості для оренди в іпотеку: Додатковий дохід. Виручені кошти від оренди можна направити на погашення щомісячного іпотечного платежу та оплату комунальних платежів. Швидке погашення кредиту. Якщо іпотечний платіж однаковий з сумою оренди, кредитний внесок буде фактично здійснювати орендар без шкоди для власного бюджету. Заставне житло повинно бути обов'язково застраховане. У випадку якщо орендарі завдали нерухомості значний збиток, страховка дозволяє гарантувати погашення заборгованості клієнта перед кредитною організацією.

Але, зрозуміло, не завжди вигідно здавати іпотечну квартиру.

Недоліки

Недоліки теж є: Застосовується така схема лише для позичальників, у яких є окрема житлоплощу. Відсутність гарантій відповідальності і порядності орендарів. Після закінчення терміну оренди в більшості випадків житло потребує капітального ремонту. Можливість прострочення платежу. Якщо у людини немає власних коштів для внесення в банк щомісячних платежів, не можна покладатися тільки на орендний доход. Житло може бути кілька місяців незатребуваним, або недобросовісні орендарі не виплатять вчасно плату за оренду. З-за таких факторів по іпотеці буде сформований прострочений платіж. Це спричинить за собою накладення штрафів, що може призвести до конфіскації нерухомості. Якщо майно було зіпсовано, банк в якості компенсації забере заставну нерухомість.

Чи можна здавати іпотечну квартиру, важливо з'ясувати заздалегідь перед оформленням кредиту. Наскільки це вигідно?

Визначити вигоду від здачі іпотечного житла в оренду можна, якщо детально проаналізувати тенденції ринку і можливі ризики.

Для оренди найвигіднішим варіантом виступають однокімнатні квартири. Потрібно, щоб іпотека була дорівнює ціні квартири, і тоді плата за оренду зможе перекрити суму кредиту. Двокімнатні квартири здавати вигідно тим, хто не має іншого житла. Якщо розмістити орендарів в сусідній кімнаті, можна отримати дохід і контролювати збереження житлової площі. Трикімнатні квартири особливо вигідно здавати по кімнатах.

Для кредитування краще вибрати банк, який дозволяє здавати іпотечну квартиру.

Найбільш вигідним варіантом стає здача однієї квартири і придбання іншого в іпотеку. Отриману з оренди прибуток можна відправити на покриття іпотечного щомісячного платежу. Іпотека в такому випадку ніяк не вплине на бюджет клієнта.

Важливо, що для подальшої здачі житла в оренду слід загострити увагу на рентабельних варіантах. Найбільш ліквідними для орендарів стають вторинні квартири поруч з зупинками і метро, з розвиненою інфраструктурою.

Які кредитні установи дозволяють здати іпотечну квартиру в оренду?

Ощадбанк, «Альфа-Банк», «Связьбанк», «ВТБ 24» і інші крупні фінансові установи дозволяють здавати іпотечну нерухомість в оренду, якщо було отримано згоду банку і оформлений орендний договір.

Оренда квартири, купленої по військовій іпотеці

Важливим питанням також є здача квартири в оренду, якщо вона купувалася по військовій іпотеці. Дана проблема актуальна ще і тому, що військовослужбовець купує по військовій іпотеці нерухомість в тому місті, в якому має намір жити лише після свого відходу у відставку. Коли він набуває таким чином житлоплощу, то продовжує свою службу в іншому регіоні. Звичайно ж, для покриття суми комунальних платежів люди часто прагнуть здати в оренду квартиру.

В цьому випадку питання обумовлений тим, що згідно з законом «Про статус військовослужбовців» громадянин не має права на заняття комерційною діяльністю. Саме тому потрібно розібратися в тому, чи є передача житлового приміщення в оренду підприємництвом.

Підприємництво визначається у Цивільному кодексі нашої країни. Там вказується, що під ним розуміється діяльність, яка здійснюється на свій ризик, передбачає отримання доходів і потребує реєстрації у відповідності з діючим порядком за законом.

З іншого боку, 608 стаття вказує, що для власника нерухомості, що здає її в оренду, реєстрація необов'язкова.

Нарешті, потрібно відзначити, що Міністерство РФ щодо зборів і податків листом від 6 липня 2004 року № 04-3-01/398 роз'яснює, що операції, які пов'язані зі здачею власної житлової нерухомості в оренду, не є підприємницькою діяльністю.

З урахуванням усього сказаного вище, можна говорити про те, що квартира, придбана по військовій іпотеці, за законом може бути здана в оренду. Така діяльність не є комерційною і законом «Про статус військовослужбовців» не суперечить. Чому не можна здавати іпотечну квартиру?

Далеко не завжди кредитні організації вітають бажання позичальника здавати придбану нерухомість. Головна причина – житло є предметом застави. Коли позичальник неспроможний виконувати зобов'язання за кредитом, вилучається майно і реалізується банком. В кредитній установі враховується, що орендарі не у всіх випадках ставляться дбайливо до орендованого майна. З-за зіпсованої квартири буде в підсумку знижена її вартість.

Ще одна причина: коли позичальник планує виплачувати іпотеку лише за рахунок отримання доходів з оренди квартири, значить, у нього немає достатньої платоспроможності. Це також ризик для банку і привід відмовити у видачі кредиту.

Якщо кредитор забороняє

Якщо кредитор забороняє здавати заставну нерухомість в оренду, то він залишає право за собою щодо перевірки виконання умов укладеного договору, цільового застосування та утримання нерухомості. Перевірки можуть бути спонтанними. Максимальна кількість візитів співробітників банку не повинно бути більше двох разів на рік. Якщо в квартирі виявляються сторонні особи, які не прописані в договорі, у банку є повноваження накласти санкції на позичальника. Виноситься попередження від банку. Позичальникові доведеться сплатити штраф. Розірвання договору

Якщо відбувається повторне порушення, то банк має право розірвати договір по іпотеці. У такому випадку потрібно повністю погасити суму боргу, інакше заставна нерухомість буде конфіскована.

Всі наслідки, заборони та умови обов'язково повинні прописуватися в іпотечному договорі.

Важливо відзначити, що банк може звернути увагу на позичальника, якщо внесення щомісячного платежу проводиться несвоєчасно. Зазвичай сумлінні платники не перевіряються.

Як здати іпотечну квартиру в оренду правильно? Поради юристів

Клієнти запитують у юристів, чи варто купувати в іпотеку квартиру для подальшої здачі в оренду?

Немає однозначної відповіді. Потрібно вивчити ринок нерухомості та усвідомити, наскільки ліквідне житло, що купується, і затребуване чи воно у орендарів. При орендної плати, яка дорівнює або перевищує платежі по іпотеці, оренда, звичайно ж, принесе прибуток клієнту.

Чи можна здати іпотечну квартиру Ощадбанку в оренду військовослужбовцям?

Так. Законодавство не розглядає здачу нерухомості в оренду як підприємницьку діяльність, відповідно, вона доступна військовослужбовцям. Слід отримати схвалення банку, а з орендарями укласти офіційну угоду. Дохід з оренди житла оподатковується 13 % податком.

Якщо людина взяла іпотеку, але квартиру здають не вчасно, як можна вступити?

У ситуації, якщо іпотека виплачується, але затягуються терміни здачі будинку, необхідно звернутися з позовом у суд до забудовника щодо відшкодування збитків. Коли відкладається на строк здачі на невизначений строк, з забудовником можна розірвати договір пайової участі, а також відшкодувати виплачені кошти.

Ми розглянули, можна здавати в оренду іпотечну квартиру. Автор: Савельєва Вікторія 29 Жовтня, 2018



Категория: Автотехника